こんにちは、節税サラリーマンです。
節税サラリーマンの勤務先は副業禁止のはずですが、取締役から一般職まで副業が大流行です。
その中でも、不動産投資は比較的多くの人が取り組んでおり、取引先への移動中に、上級管理職が物件売却を個人的に打診してきますし、節税サラリーマンが知っているだけで複数名が不動産投資をしています。
節税サラリーマンは現在実家に住んでおりますが、祖父の代から土地を保有していたことから、その土地に住宅と、賃貸アパート（マンション）を建設、家賃収入を得ておりました。
いずれ、父から相続することになると思うのですが、数十年も部屋を貸していれば、何かしらトラブルが起きるものです。
今回、その内容に関してご紹介すると共に、節税サラリーマン自身が、不動産運営を継続することには積極的ではない理由も含めてご紹介いたします。不動産投資を考えている皆様に、長年の経験がある”中の人”から生の情報をお伝えできればと思います。
※不動産投資の定義
この記事中で、不動産投資という言葉を使いますが、この不動産投資は土地を買って、商業ビルを建てる、駐車場を作るような大規模なものではなく、余剰住宅を所有し、その家賃収入を得る投資のことを指します。
今回記載する内容は、有り余る自己資金があり、節税目的で不動産投資を行うような方ではなく、いまよりも少しだけ金銭的に楽な人生を送りたい、老後の備えとして不動産投資を行いたいと思っている方向けの記事となります。
目次
■不動産投資区分
サラリーマンが不動産投資を行うのでれば、以下の様な物件の保有スタイルがあります。
●1棟アパート
アパート1棟丸ごと保有して、その部屋を貸し出すスタイルです。投資金額が大きくなりますが、家賃収入もその分大きくなります。
節税サラリーマンは、1棟アパート投資は少々リスクが高いと思っております。理由は後述いたしますが、想定外の事態が発生した場合の、波及効果が大きいことが懸念されます。
また、偶然ですが、母の実家が埼玉県羽生市にあることから、同じ羽生市在住、鈴木ゆり子さんには少々親近感を感じます。鈴木ゆり子さんの成功パターンは、おんぼろアパートを入手、元サラリーマンの旦那さんがリフォーム、貸し出すといった手法です。
誰でも出来ることではありませんが、自力でリフォームできると、無駄なコストをカットできるので、より安く貸し出すことも出来るでしょう。
ちなみに、節税サラリーマンの父は、建設関係の部材調達を長年担当しておりました。建築材料（ドアなど）を建設業者が仕入れる場合、いわゆる半値8掛けの世界（標準価格が100円なら、仕入は40円）です。
よって、自身でリフォーム工事を行うとなると、想像以上に原価を抑えることが出来ます。
●戸建て
戸建て住宅を保有し、そのままファミリー層に貸し出すこともありますし、シェアハウスのような貸し出し方もある投資スタイルになります。
戸建ての場合、一旦入居すると比較的長い期間退去しない点が魅力になります。ファミリー層は、転校を伴うような転居をなるべく避けたいと思うものです。
後ほど触れますが、空室の発生は、不動産投資の最大の懸念点になると思います。退去の可能性が低い入居者は優良顧客といえます。
●賃貸併用住宅
節税サラリーマンの父はこちらのスタイルですね。自分で保有している土地がある程度の広さであれば、そこに賃貸併用住宅を建てます。理想的には、家賃収入でローンの支払いを賄えればベストですね。
こちら、1棟マンションに準じるリスクがあります。こちら同様に後述いたします。
●区分マンション
主に単身者向けに、ワンルームマンションや、1DKを貸し出すスタイルになります。比較的少ない金額で始めることが出来ますので、こちらから始められる方が多いと思います。節税サラリーマンの同僚はこちらのタイプですね。
便利な地域で保有した場合、退居が発生しても、すぐに次の入居者が決まると思います。こちらのリスクは、ファミリー層が入居する2DKなどと比較すると、短期間で退居が発生する点です。
そのため、退居の都度毎、ハウスクリーニングや、リフォーム費用が発生します。このあたりが課題でしょうか？
■節税サラリーマンの父が保有している不動産情報
●賃貸住宅＋自宅
都内のとある場所に、賃貸マンションを保有、その一部を自宅部分として利用しています。
立地は非常によく、都心へのアクセス良好。JRと私鉄の2駅利用可能ですので、転勤族の入居者が多いです。
〇賃貸部分
3階建てマンションの3/4程度のエリアは賃貸部分になります。賃貸している部屋数は8部屋、ファミリータイプの2DKが6部屋、シングル向けの1DKが2部屋の構成です。賃貸収入はご想像にお任せいたします。
〇自宅部分
自宅部分は二世帯住宅の作りになっており、3階建ての1階～2階部分には父が、3階に節税サラリーマン家族が住んでいます。とはいえ、2階部分の半分程度まで浸食していますので、一般的な二世帯住宅よりは密接に顔を合わせている状況です。
●土地
大島と、伊豆に保有している土地があるらしいのですが、どこのあるのか細かくは知りません。
■不動産投資を行う上でのリスク
不動産投資を行う上でのリスクはいくつかあると思います。節税サラリーマンが考える、不動産投資リスクに関してご案内いたします。
●一般的に知られているリスク
○副業禁止での会社バレ
不動産投資は、株や投資、ブログ運営に比べると、会社に秘密にしなければというバイアスがかかりやすいと感じます。勤務先の就業規則で副業禁止を謳っていても、「個人的なことですので介入は拒否します。」と明確に意思表明すれば、会社側もそれ以上の追及は無いものと思います。
問題は、会社側ではなく、上司や同僚からの妬みになるかと思います。
昇給、昇格の査定タイミングで、「Aさんは、子供がいなくて、不動産で儲けているから昇給は少額」、「Bさんは、子沢山で嫁さんが専業主婦だから多額」ということは普通に起こり得ます。
会社バレしてしまった場合は、いっそのこと、不動産からの収益だけで暮らせるほど拡大を狙うのも手かも知れません。
〇空き部屋の発生
不動産投資を行う多くの方は、ローンを組んで不動産を支払いされていると思います。そのため、最も恐れているのが空き部屋の発生でしょう。
住人退去が発生すると、ハウスクリーニングやリフォームに一定額の出費が発生します。また、空室期間は家賃収入がありませんから、その期間は自身の貯蓄や収入からローンを支払わなくてはなりません。
●節税サラリーマンの視点のリスク
○相続税
2015年より、相続税制度が改正されました。賃貸併用住宅の場合、大きなインパクトのある制度変更です。
・改定前
賃貸併用住宅の場合、自宅部分は相続税対象から70%減額、賃貸部分も同じ建屋であることから、70%減額対象となっておりました。結果、賃貸併用住宅を相続する場合、その資産価値の70%は相続税から減額されることとなります。
・改定後
自宅部分は相続税対象から80%減額、賃貸部分は50%減額となります。
〇相続税シミュレーション
言葉だけですとわかりにくいと思いますので、数字を当てはめてご説明いたします
・相続税対象額の計算
2億円の価値がある賃貸併用住宅を保有していた場合と想定します。このうち、自宅部分が1/4、賃貸部分が残りの3/4とします。
税制改正前は、相続税対象額は6,000万円です。
※計算式：2億円 * 30% ＝ 6,000万円
税制改正後は、相続税対象額は8,500万円となり、2,500万円増えました。
※計算式
【自宅部分】5,000万円 * 20% = 1,000万円
【賃貸部分】1億5,000万円 * 50% = 7,500万円
・基礎控除額の変更
税制改正前の基礎控除額は、5,000万円＋（1,000万円*法定相続人の数）でした。
税制改正後の基礎控除額は、3,000万円＋（600万円*法定相続人の数）になりました。
・相続税シミュレーションまとめ
2億円の賃貸併用住宅を相続（法定相続人が1人）する場合
①税制改正前、相続税はかかりませんでした。
②税制改正後、3,900万円が課税対象となり、740万円の税金を納めねばなりません。
内訳：
【課税対象の計算】7,500万円 - 3,600万円 = 3,900万円
【相続税の計算】3.900万円 - 200万円（控除）* 20%（税率） = 740万円
相続税が改正される前であれば、賃貸併用住宅は相続税不要で相続できました。よって、相続税対策で考えると、賃貸併用住宅は有効でした。
現在は一定額の相続税が必要になり、相続と共に住宅を手放さなくてはならないケースが出てくる可能性が高いです。
相続税に関しては、下記参照いたしました。
「相続税及び贈与税の税制改正のあらまし（平成27年1月1日施行）」
○事故物件の発生
区分マンションで事故物件発生した場合、直接的な影響範囲はその一部屋に限られますが、1棟マンション、賃貸併用住宅（賃貸の部屋数多め）はかなりの影響を受けることになります。
・事故物件とは？
解釈は色々ありますが、一般的には死亡者が出た物件を指す場合が多いです。
死亡に至る経緯に、事件性（殺人、傷害致死など）がある場合、事件性がない（孤独死など）場合、も等しく事故物件と呼ばれ、その物件情報はWEBサイトで簡単に閲覧可能です。
・事故物件化するとどうなるか？
住宅を借りる場合、わざわざ事故物件に住みたいとは思う人はほとんどいないと思います。そのため、事故が発生したあと、次に入居する方へは宅建業法上の告知義務があります。
すると、どうなるか？ですが、その物件への入居者を確保するためには、家賃を大幅に値下げせねばなりません。一般的には、相場家賃から2割～5割減というところでしょうか？
区分マンションであれば、ひと部屋だけのインパクトですが、1棟アパート、賃貸併用住宅の場合、その建物全体にその値下げ被害が及びます
相場より安い事故物件となると、安い家賃に誘われて、あまり好ましくない入居者を受け入れざるを得ない状況も生まれます。
先日、座間市で発生した事件は、事故物件化したアパートで発生しました。
・【体験談】事故物件化
今から20年ほど前、節税サラリーマンの実家の敷地には、1棟アパート（15部屋）と、戸建て住宅が建っておりましたが、その1棟アパートの一室で孤独死が発生しました。
見つかったのは8月の終わりころで、1週間程度無断欠勤を続けていたことから、会社の方が様子を見に来たところ、孤独死が発覚しました。
時期的にかなりの腐乱状態で見つかりました。また、相当数の警察官、警察車両がやってきて、自宅付近は異常な雰囲気を漂わせており、住民の皆さんは自室に籠られておりました。
事故の発生を受けて、今後の家賃収入が難しくなることから、父は建て替えを決断しました。
・【未来予測】事故物件発生しそう
上記理由で建て替えた、賃貸併用住宅ですが、将来、再度の事故物件化する可能性が高いです。
新築当時から入居いただいている男性がおります。当時は30代でしたが、現在50代となり定年間近です。ずっと独身の方ですので、自宅で倒れた場合、孤独死する可能性が高いです。
しかしながら、今まで相当額の家賃をお支払いいただいていることもあり、「それも仕方のないことだな」と思っています。このあたりの割り切りは、不動産投資を行う上で重要だと思います。
○【体験談】その他の出来ごと
・浮気相手を住まわせた
バスで10分ほどのところに大学病院がありまして、そこの偉い方が部屋を借りられていました。仕事が忙しく、自宅に帰る時間が惜しいとのことでしたが、実際は同じ大学病院に勤務する看護師との同棲部屋になっておりました。
ある日そのことが発覚したらしく、おそらく本妻であろう女性が、ドアを叩きながら「わかっているぞ、看護師だろ！」と叫んでおりました。
・特殊な性癖な方
詳細は避けますが、特殊な性癖をお持ちの方が、ラブホテル替わりに借りられた例がありました。夜中おかしな声が聞こえ、退居時にはお風呂の汚れがひどかったですね。
■まとめ（不動産投資の継続を悩んでいる理由）
いかがだったでしょうか？
節税サラリーマンの実家は長らく大家さんを続けておりますので、中の人の立場から書かせていただきました。
父もだいぶ高齢になってきましたので、近い将来賃貸併用住宅を相続することになると思います。
まず、相続税を払えるか？という点が気になります。更に、建て替えを行ってもローンを返せるか？という不安、今後の人口推移を考えた場合、最適な部屋の広さなど悩みは尽きません。
不動産投資を考えられている方の参考になれば幸いです。