リート(REIT)の利回りが良い、当たり前な二つの理由

こんにちは、節税サラリーマンです。

7~8年程度前から、iDeCo(個人型確定拠出年金)へは、
先進国株式インデックスファンド一本で投資してきました。

その間の運用成績もまずまずで、
2017/10現在、投資額に対する評価額が180%を超える程度までに成長しています。

iDeCo-節税サラリーマンの評価額推移

今回、琉球銀行からSBI証券へ口座移管するにあたり、
先進国株式に加え、不動産投資信託(REIT)への投資も行うこととしました。

iDeCo-SBI証券へ移管、投資商品は3つに絞った

比較的新しい領域ですので、新興国と同じように
どこか「うさんくさい」と感じて、毛嫌いしてきました。

不動産と、投資信託が紐づくと、
2008年に発生したサブプライムローン問題もありましたから余計ですね。

色々調査した結果、不動産投資信託(REIT)は利回りが比較的よく、
また、利回りが良い理由に関しても発見がありましたので、
今回ご紹介させていただこうと思います。

■不動産投資信託(REIT)とは?

投資信託の中には、不動産に特化して投資する不動産投資信託という種類があります。
これは、一般的にはREIT(リート)と呼ばれ、ビル、商業施設、マンションなどの
不動産の購入や運営で運用益を上げる投資信託です。

REITも投資信託の1種ですので、
仕組みは株式などへ投資する投資信託と基本的に変わりませんが、
始めるにあたり不動産投資法人という会社と作らなくはならない点が異なります。

そして、会社ができた後は、投資家から資金を集め、
物件の購入、売却、運営を行います。
売買した場合には売却益が出ますし、
運営した場合は賃料などを受け取ることが出来ます。

これらの合計がREITの運用益になり、
各種手数料などを差し引いた金額を、投資家の投資口数に応じて分配します。

●不動産投資信託(REIT)の魅力

不動産投資信託(REIT)の魅力は、少額で手軽にスタートできることです。

個人で不動産へ投資するとなると、
大きな資金力(ひと声数千万)と専門知識が必要になります。
物件を保有した場合には、管理の手間がかかり、
賃貸の場合には空き家リスクがあります

節税サラリーマンの同僚も、
会社に内緒の副業で不動産を保有して家賃収入を得ていますが、
ローンの金額はびっくりするほど大きく、おいそれと手を出せる副業ではありません。

不動産に投資しようと思っても、数千万をポンと出せる人は少ないと思います。
よって、不動産へ投資しようと思ったら、不動産投資信託(REIT)一択になります。

●不動産投資信託(REIT)の投資先

不動産投資信託(REIT)は調達した資金を使い、様々な物件へ投資しています。
投資する物件によって、不動産投資信託(REIT)は大きく2種類に分類できます。

○特化型

オフィスビルや商業施設といった物件に絞り込んで投資します。
ひとくちに不動産といっても、立地、建物、利用者などによって、収益構造が変わります。
このタイプはそれぞれが投資する不動産の特性を専門的に分析して、運用益を上げているのが特徴的です。

例として、インバウンド需要が増えている、2017/10現在の状況であれば、
旅行者が増えることにより、ホテル特化型が利益を出しやすいといったことが考えられます。

また、アウトレットモールのような商業施設が供給過剰となった場合、
賃料は下がっていくと思いますので、商業施設特化型は利益を出しにくいといったことも考えられます。

また、投資先を絞り込んでいるため、リスクとリターンが比較的高めになりやすい傾向があります。

○複合型

オフィスビルとホテル、住居、商業施設など、用途が異なる物件に複数投資します。
このタイプは、不動産という大きなくくりで投資先を絞っています。
その中で、種類、特徴を分散しているため、安定的な運用が期待できます。

オフィスビルの賃料が下がっても、ホテル、商業施設で利益を得るなど、
景気変動や流行の変化などの影響を受けにくい収益構造を持っているのが特徴です。

一般的な投資信託におけるバランス型に近いこともあり、
リスクとリターンは比較的低めになりやすい傾向があります。

○投資する国と地域

不動産投資信託(REIT)は、どの国・地域に投資するかによって、
「国内型」と「海外型」に分けることが出来ます。
「海外型」のほうが商品数や、バリエーションが豊富です。

収益率で「国内型」を上回れるかどうかは、
商品や、その時の経済状況などによりますが、
一般的に「海外型」の方が、規模が大きく、運用の安定感は高いです。
高いリターンを求めるのであれば、新興国に投資するタイプを選びましょう。

「国内型」は海外のものと誤認を避けるため、
JAPANのJをつけて、「J-REIT」と呼ばれます。

不動産投資信託(REIT)の投資先は、
WEBサイト等で詳細が公開されています。
国内・海外比率、特化型・複合型か、
特化型であればどこに特化しているのか?など、
気になる点があればあらかじめ確認しておきましょう。

○海外型に投資する場合の注意点

日本円のインフレリスク対策には有効な手段ではありますが、
ポートフォリオ全体を見直して、外貨建て商品の投資割合を確認し、
適宜リバランスすることをお薦めいたします。

過去記事でリバランスに関してご紹介しております。

つみたてNISAは、長期投資で低リスク、ミドルリターン

・為替

海外型を購入する場合には、為替の影響を考えておきましょう。

不動産投資信託(REIT)が十分な利益を上げていたとしても、
円高に動くと実際に手にする利益が減ってしまいます。
また、円安に動くと、実際に手にする利益が増えることとなります。

既に外国株式で運用する投資信託を保有している場合は、
「海外型」不動産投資信託(REIT)が増えることで、
為替相場から受ける影響が更に大きくなります。

・同一市場への重複投資

そもそも不動産は、その国の経済発展状況と連動しやすい商品です。
発展途上国や新興国では、その国の経済成長と共に地価が上がり、
不動産投資信託(REIT)の収入も増えると予想できます。

一方で、そのような経済状況の時は、株式も上昇する傾向がありますので、
同じ国の株と、不動産投資信託(REIT)に同時に投資していると
景気が回復、上昇しているときはより大きなリターンを得ることが出来る反面、
下落した時のマイナスもより大きくなってしまいます。

○不動産投資信託(REIT)を含んだ分散投資の注意点

不動産投資信託(REIT)は独立した投資商品であり
株式などと分けることで分散投資効果があると認識されている方も
いらっしゃると思います。

しかしながら、上記項目でご説明の通り、
株式市場と、不動産市場には値動きの関連性、連動性が強く、
分散投資という関連では注意が必要です。

分散効果を期待するのであれば、
株式と逆の動きをする債券に投資するタイプの投資信託と
組み合わせることをお薦めいたします。

※最近の傾向ではありますが、
世界的に現金が大量に余っていることと、
景気減速懸念から長期金利が低迷しております。

債券市場は長期金利と連動して成長する資産になりますので、
リスク対策の投資先としては有用ですが、
成長性を考えるとお薦めしづらい商品となります。

■不動産投資信託(REIT)を長期投資で運用する

不動産投資信託(REIT)へ長期投資を行うのであれば、
定期的、定額の資金を積み立てることができる、REITファンドへの投資が現実的でしょう。
その際の注意点としては、コストをできるだけ抑えることです。

REITファンドにも、インデックス型とアクティブ型があり、
信託報酬(手数料)が高いのは後者です。
特に海外REITが組み入れられていると高くなる傾向があります。

長期投資するのであれば、インデックス型を選ぶ方がよいと思います。

また、前項目でご説明した為替リスクを抑えるために、
為替ヘッジありのREITファンドを選ぶことも可能です。
ただ、同じ投資商品であっても、為替ヘッジなしと比べると
為替ヘッジありは信託報酬(手数料)が高めの設定になっています。

■不動産投資信託(REIT)の利回りが良い理由

不動産投資信託(REIT)には、税制面で他の投資信託より有利な点があります。
投資信託が配当可能な利益のうち、
90%以上を投資家に分配するなどの要件を満たした場合、
投資信託(上場不動産投資信託)に法人税がほとんどかかりません。

株式会社と比べると、通常は利益の40%法人税として納め、
残った分を配当金として株主に分配します。
配当金を利益の一部とする株式型投資信託が受け取るのも法人税を引いた後の金額です。
つまり、株式型投資信託と比べて、法人税相当額を分配金として受け取ることが出来るため、その分の利回りが良くなるわけです。

現在よりも運用利回りを上げたい場合、
不動産投資信託(REIT)の比率を高めてみると良いかもしれません。

■まとめ

いかがだったでしょうか?

不動産投資信託(REIT)では、
投資家に高い配当(90%以上)を行ったなどの要件を満たした場合、
投資信託(上場不動産投資信託)に法人税がほとんどかかりません。
こちらがタイトルに書いた二つの理由になります

一般的な投資信託であれば、
???アセットや、???投資顧問といった会社が、
多数のラインナップを用意していますが、
不動産投資信託(REIT)ファンドは投資信託の中では少数派です。

そのため、種類やバリエーションも限られており、
投資の軸となる商品は株式タイプから選び、その弱点と、リスクを補うものとして、
不動産投資信託(REIT)ファンドを選ぶもの良いでしょう。

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